La sottotrama

L&G ha messo fuori servizio la sua fabbrica di alloggi modulari nello Yorkshire. Credito: L&G

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QUESTA SETTIMANA

Legal & General Modular Housing ha sospeso l'intero piano. La fabbrica Selby tacerà. Qual è il futuro di Northern Modular?

Legal & General sta mettendo fuori servizio, o forse chiudendo per sempre, la sua fabbrica di alloggi modulari di 550.000 piedi quadrati a Selby. L'assicuratore è stato uno dei primi grandi nomi nel modulare, e ora è uno dei primi a farlo. Esce sulla scia di House by Urban Splash, con sede nel Nord Ovest, il braccio modulare del gruppo, che è crollato in amministrazione nel maggio 2022 a causa di circa 20 milioni di sterline. L&G ha sparato alcuni colpi di passaggio ai fustigatori convenienti, come il sistema di pianificazione e il Covid. I problemi con le fondamenta in un sito e le cose lasciate sotto la pioggia in un altro erano probabilmente una causa di problemi più immediata. In ogni caso, la verità è che gli alloggi modulari hanno un problema serio.

L'integrazione verticale comporta enormi costi iniziali per qualsiasi costruttore di case, ma per i costruttori modulari è peggio perché la fabbrica stessa rappresenta un enorme costo iniziale e necessita di essere alimentata con un flusso di lavoro costante e affidabile senza il quale le economie di scala del modulare semplicemente non funzionano . Finora nessuno è riuscito a mantenere un flusso di lavoro piacevole e costante, e quindi nessuno ha guadagnato soldi. Detto in altro modo: "Senza la necessaria portata di pipeline non è sostenibile continuare a produrre più moduli", afferma Bill Hughes, presidente di Legal & General Modular Homes.

Per lavorare con efficienza ottimale, lo stabilimento L&G doveva produrre più o meno 3.000 unità all'anno. Questo non è un numero sorprendentemente grande. Ad esempio, Top Hat, il rivale modulare sostenuto da Goldman Sachs, punta a 3.500 entro il 2025. Crest Nicholson, uno dei 10 principali costruttori di case tradizionali del Regno Unito, ha gestito circa 2.400 completamenti nel 2020/21. Ma visto in un contesto più specifico, il risultato ottimale di L&G inizia a sembrare molto impegnativo. L'intero settore modulare ha prodotto appena 3.300 unità nel 2022. La produzione di L&G è arrivata a circa 450 all'anno, molto al di sotto della capacità economica.

Raggiungere l'obiettivo di L&G avrebbe richiesto un sorprendente cambiamento del mercato. Quindi, ad esempio, le ultime statistiche trimestrali sull’edilizia residenziale mostrano che tra aprile e giugno 2022 sono state completate 54.910 abitazioni nel Regno Unito. Quindi il piano di L&G mirava a 750, avvicinandosi all'1,3% dell'intero mercato. Si dà il caso che l’attuale tasso di produzione modulare (come percentuale di tutti i completamenti) sia solo dell’1,6% annuo, quindi L&G avrebbe dovuto raccogliere il piatto. Quando L&G ha scritto il suo piano aziendale, i completamenti immobiliari erano più numerosi, ma l’ottimismo è comunque forte.

Ciò di cui un settore modulare vitale ha bisogno sono clienti stabili, affidabili e a lungo termine che mantengano le fabbriche in attività: l’edilizia popolare sarebbe perfetta e aiuterebbe anche a colmare il divario a sei cifre nella produzione immobiliare del Regno Unito. Ma la realtà politica è che saremo tutti morti prima che ciò accada. Le aziende con un flusso di cassa di cui preoccuparsi non possono aspettare per sempre.

Se sembra cupo, non è abbastanza cupo da scoraggiare tutti. Le operazioni su scala più piccola e più leggere hanno una possibilità: Lighthouse (IDMH Ltd) opera da Sheffield, con un ufficio a Warrington, e si concentra su costruzioni in legno su misura per i clienti (ordine minimo 50 unità). Quelli esaurientemente ben finanziati potrebbero anche essere in grado di tollerare gli enormi investimenti richiesti: Top Hat, i cui ambiziosi sostenitori hanno tasche profonde, sta pompando unità da una nuova fabbrica a Corby e da un'altra a Derby. Lee Layton, capo della ricerca operativa immobiliare presso Colliers, ha visitato la fabbrica di Top Hat a Derby la scorsa settimana. "Sebbene vi siano comprensibili interrogativi su quanto bene la costruzione modulare si adatti ai tradizionali modelli build-to-sell, le economie di uniformità, velocità di completamento e credenziali ESG altamente credibili rendono questo prodotto molto interessante sia nel build-to- settori dell'affitto e dell'edilizia sociale", dice a Subplot.